Il self check-in è legale in Italia? La risposta aggiornata al 2026

Se gestisci un affitto breve o un B&B, è la domanda che ti togli e ti rimetti in testa a ogni prenotazione: posso davvero far entrare gli ospiti con una keybox e un codice, senza esserci? La risposta breve è sì, ma con una condizione che molti host ancora non rispettano. Vediamo cosa dice la legge oggi, dopo un anno e mezzo di sentenze contrastanti.

Cosa è successo dal 2024 a oggi

Tutto parte dalla circolare del Ministero dell'Interno n. 38138 del 18 novembre 2024, che ha chiarito come l'identificazione "al buio" tramite sola keybox non bastasse a soddisfare gli obblighi di pubblica sicurezza. Da lì un anno di incertezza: nel maggio 2025 il TAR del Lazio aveva annullato la circolare, ma il 21 novembre 2025 il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 9101/2025, l'ha ripristinata in via definitiva.

Il punto fermo di oggi è questo: il self check-in è legale quando include una verifica visiva dell'identità dell'ospite in tempo reale. Quello che non è più ammesso è il self check-in "cieco", cioè la sequenza codice, keybox, ingresso senza che il gestore abbia mai visto l'ospite, neanche tramite uno schermo.

La differenza che cambia tutto: self check-in cieco vs verificato

Sono due cose diverse e vengono spesso confuse.

Il self check-in cieco è quello vietato: l'ospite riceve il codice, apre la keybox ed entra, e nessuno ha mai verificato che la persona corrisponda al documento.

Il self check-in verificato resta pienamente consentito: l'ospite carica documento e selfie in anticipo, oppure si collega in videochiamata, e solo dopo che hai confermato la corrispondenza riceve le istruzioni di accesso. La keybox può restare, cambia solo il fatto che a monte ci sia un controllo reale.

Cosa significa "identificazione de visu" nel 2026

La norma di riferimento è l'articolo 109 del TULPS (R.D. 773/1931), esteso alle locazioni inferiori a 30 giorni dall'art. 19-bis del D.L. 113/2018. Il Consiglio di Stato ha chiarito due aspetti decisivi:

• la circolare ha natura interpretativa, non introduce un obbligo nuovo: esplicita quello che il TULPS prevede dal 1931;
• l'identificazione può avvenire anche con strumenti digitali, purché ci sia un momento di verifica visiva in tempo reale tra il volto dell'ospite e il documento esibito.

In pratica sono considerate idonee la videochiamata con esibizione del documento davanti alla telecamera e i sistemi di verifica biometrica con controllo di "liveness" eseguiti al momento dell'arrivo. La buona notizia per chi lavora su scala professionale: non devi tornare al ricevimento d'albergo, devi solo avere una prova verificabile che la persona che entra è quella sul documento.

Cosa devi fare in concreto, da oggi

1. Smetti di affidarti alla sola keybox senza nessun controllo a monte.
2. Aggiungi un passaggio di verifica visiva in tempo reale: video o verifica con liveness.
3. Conserva una traccia documentale che dimostri di aver identificato l'ospite.
4. Continua comunque a inviare le schedine ad Alloggiati Web nei termini (vedi articolo dedicato).